被誉为地产界“苹果”的绿城中国,是如何一步步走向衰退的?

时间:2020-01-15  来源:未知   作者:admin

砺石导言:曾被誉为中国地产界“苹果”的绿城,已经逐渐淡出主流媒体的视野。

高冬梅 | 文

绿城曾是中国地产企业的另类,以偏重品质著名江湖,人称中国地产界“苹果”。创首人宋卫平很有传奇色彩,砸失踪百万景不悦目石的故事和海尔张瑞敏以前砸冰箱的行为照样照样,曾放豪言要超万科

然而,自从2008年资金链展现题目后,绿城就像坐上了过山车,首首落落,终极在卖身中交集团后,去宋卫平化的绿城尽失以前风范,高周转、上周围,急功近利之下,2018年出售额大跌,利润减半,走业排名猛降至近20位的位置。

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绿城兴首于上世纪九十年代中期,彼时中国房地产业最先勃兴,依托于宋卫平的铁汉管理风格,绿城成为泥沙俱下的房地产业“品质”的代名词。

绿城创首人宋卫平1958年出生在浙江嵊县,自幼随父母到舟山谋生。从幼熟读《说岳全传》和《三国志》,古文功底深厚。1977年,20岁的宋卫平正在浙江美术地毯厂织地毯,得到恢复高考新闻的他倚赖幼学时打下的古文功底,顺当考入杭州大学历史系,结识了后来的创业伙陪同班同学寿柏年。

大二那年,宋卫平受中国近代著名记者邹韬奋著作的影响,对媒体产生深厚有趣,本身办了一份只有四个版面的报纸《思考》,一幼我承包了三个版面的撰稿,一度成为校园里的风云人物。

据寿柏年回忆,宋卫平是个“愤青”,“谁人年代正值改革,他和许多年轻人相通,期待中国能够走上民主、法制和当代化之路”。

1982年,宋卫平大学卒业后被分配至舟山党校,教历史课同时兼任体育先生。舟山地处浙江冷僻地区,是个稳定海岛,这边的做事浅易又轻盈。宋卫平上午上课,下昼钓鱼,夜晚跟人打牌,练就一手益牌技。

为了指斥体制弊病和社会陋习,他又办了份报纸《冲浪》,还在给党政干部上课时说:在一幼我品比吾差、学问比吾差的人属下做事,是吾人生的奇耻大辱。显明,他的性格没法见容于体制。

1987年,恰逢从上到下对资产阶级解放化题目都特意警惕,舟山党校领导对《冲浪》和宋卫平挑出厉厉指斥。“不让吾上课,也不开除吾。于是那半年大病一场,只能脱离,去珠海谋生。”宋卫平后来回忆。

到了珠海,宋卫平在一家电脑公司当文员,编辑企业内部刊物,“足够体会到谋生之艰难”。1994年,在珠海闯荡了7年的宋卫平回到杭州,36岁的他一无所有,被迫创业。

时逢国务院宣布房改,地产业迎来繁盛的春天,宋卫平向至交借来300万买地,1995年开发了至今让人怀念、津津笑道的“桂花系列”,得以在地产界立足,后续几年一连开发了多个高端别墅,奠定了在浙江地产界的地位。

从从前经历能够望出,宋卫平是个感性、情感化、足够理想主义和公理感的人。这些个性特点收获了早期的绿城,也为它后期的命运多舛埋下了伏笔。

文科背景的宋卫平稀奇有情怀,对修建品质有着偏执的寻觅。在他眼里,修建答该是雅致和艺术的化身,认为“艺术是无价的,不要考虑成本”,尤其是打造首豪宅来,绝对不吝靡费。

他曾参照陶渊明的《桃花源记》,在杭州凤凰山南麓建造了本身最得意的作品——别墅项现在桃花源。项现在标每块景不悦目石都要从福建采购,运到几千公里外的广东打磨,运费都超过了石材本身。据说,一块巨石与园林风格不符,宋卫平当场叫人打碎,亏损百万元也在所不吝。

这收获了一段佳话,也被认为是宋卫平不懂成本控制的明证。

宋卫平对所建造房屋品质的偏重超乎想象。每次他去现场全网最准无错36码特围,绿城的项现在负责人都要挑心吊胆全网最准无错36码特围,由于他喜欢挑刺到简直“无厘头”。有一回全网最准无错36码特围,项现在外立面已经完善,他发现墙面的石材存在色差,立即就让把整面墙敲失踪重来。

就算已经交房的项现在,即便是有微弱弱点,被他发现也不会放过。有位财经作家是绿城的客户,交房那天,他发现大堂里正本铺益的砖被挖去了一大片,物业告诉他由于宋卫平来过,觉得哪里偏差头,就责令项现在负责方重铺。

宋卫平对每个细节都要郑重查望:原料必须用最益的,防水要比别人家多做两道;幼区车道宽度必须达到7米以上,兼顾业主5年以后换车的需求……

据说他肉眼就能望出砖面衔接缝隙的偏差,立面颜色是否祥和、窗户弧度是否安详、地砖花纹是否和谐。

对产品品质的苛求让宋卫平有了地产界“乔布斯”之称。偏执之人清淡脾气也很火爆,项现在只要被挑出毛病,他就会指着项现在总监的鼻子吼:你能够去跳楼了!还一面吼一面扔手机砸水杯。

“房子从来都不答该是一砖一瓦的浅易叠添,而是要授予情感,才能创造出理想生活。”宋卫平认为,要像给家人和至交造房子那样去请求每一个项现在。

绿城的房子也实在有品质,规划设计程度很高,精工细活经得首考验,大量行使石材,特意偏重物业服务的档次,于是很快大火,项现在一出就被抢购,单价远超同走。

对本身产品的品质宋卫平从不讳言,益的市场外现让他在自吾外达上更添奔放:

“万科曾是吾们的一个学习榜样,但现在不是了。吾们去望过杭州万科的房子,吾们要是造出那么粗糙的房子,项现在经理得跳楼自尽N次!”

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偏执是把双刃剑。对造房品质的偏执收获了绿城品牌,却也埋下了企业只关注产品不关心市场走情的准时炸弹。

十年地产炎让走高端路线的绿城沿途高速添长、风光无限,出售额从2001年的6.7亿元跃升至2006年的64亿元。

2006年7月,绿城在香港联交所成功上市,融资26.7亿港元。上市前后宋卫平采用激进的组相符手法到处融资,其中2006年11月发走的本金总额4亿美元的高收入债券暗藏了一个日后拦截其再融资的大Bug。

绿城有了大钱,宋卫平剧烈的赌性被激发出来,益玩的他玩出了新境界。棋类体育类竞技游玩他都喜欢,从前在党校练就的拙劣牌技派上了用场,还出了一本打牌的专科书籍;他痴迷围棋,发清新宋氏开局定式,还和一位美女旗手传出了绯闻;喜欢益足球的他1998年最先组建绿城足球俱笑部,后来每年花十几亿养着一个球队。

这栽赌性也被带到了商业上,外现为不计成本地到处拿地。2006年9月,绿城联袂西子电梯组建“绿城西子房地产集团”,拿下7个项现在;9月终经过19轮竞价与滨江联手击败华润,用36.3亿竞得“杭汽发地块”,缔造杭州地王;12月抛出33.3亿斩获温州鹿城地块。

2007年,绿城出售周围首次破百亿,让宋卫平野心添速膨大,把2008年现在标定为200亿。然而,猝不敷防的金融危险外添当局的宏不悦目调控,房地产市场在以前9月展现断崖式下跌。

绿城的年度现在标只完善了四分之三,以151亿出售额在寒风中颤颤收官。

现金流一下缩短的绿城必要迂缓资金困局,然而高达140.1%的欠债率让各大银走的贷款通盘叫停,评级机构也被吓得给它降了级,那笔4亿美金的高息海外债成了节制宋卫平迂回腾挪的“紧箍咒”。

签字时异国郑重望制定,宋卫平这时才清新“紧箍咒”的厉害。听命制定规定,绿城在经营中不克抵押、不克欠债过线、不克出售资产,一旦违约,海外借主们将有权挑前赎回。

此时濒临休业清理的宋卫平无计可施,惯性之下选择豪赌,主动爆出本身的违约走径,让华尔街借主们主动出招,本身借机讨价还价。天然,炸了锅的借主们威势赫赫地想要对绿城清理,但正好金融风暴蔓延导致海外债暴跌,拖不住了的借主们只益对债务打折。

宋卫平以高额代价与十多家信托机构配相符筹款还贷,2010年年报表现,绿城中国年度利息开支竟高达26.62亿元!

固然步子迈的太大让左右的人望得心惊胆颤,但是幸运太益的宋卫平赌赢了。他对质疑绿城欠债率高的人放言:欠债率高表明成长性益!

2009年楼市回暖,绿城卖了530亿元,仅次于万科的634.2亿元,位居全国第二。而且绿城的平均售价比万科高了5000多元,达到了14530元/平方米。

涉险过关的宋卫平脚步赓续,把赓续融资、赓续拿地行为绿城超通例大踏步发展的主要模式。据说,岂论地价多么高涨,他都会身穿红色T恤,高调出现在各大土地拍卖会现场。他曾亲自坐镇土拍,在苏州镇日拿下两块地王,仰仰手“撒出去”61个亿。

他说他就喜欢在现场举牌的感觉。2009年绿城共豪掷323亿元买地,成为以前买地最多的房企。春风得意、策马奔腾的宋卫平还在岁暮答谢会上再放豪言:绿城出售要超万科,三年破千亿,成为走业霸主。

有人问他为什么非要超越万科,宋卫平说:“其实吾也不清新为啥。只是从幼学最先,吾就没考过第二名。”野心的膨大让他想把“品质第一”的绿城带到周围也成巨擘。

然而,盛景之下,黑流涌动。寻觅“完善”、不计成本,把房子当艺术来做的任性大大影响了资金周转,2007-2010年,绿城平均存货周转期为2200多天,从拿地到卖房回款要足足6年,其他房企清淡是3年。

2010年,适逢“史上最厉”宏不悦目调控,在资金清贫、出售不力,资产欠债率已达132%的情况下,宋卫平还坚守初衷,抵物化不肯削价,而且大骂宏不悦目调控。

2011年11月1日午夜,一则“绿城已休业”的新闻在微博上疯传。人们纷纷推想,这轮宏不悦目调控中第一个倒下的巨头能够会是绿城。

宋卫平连夜赶写一篇文章《从绿城“被休业”说首》,意在感谢也向行家报告“绿城现在总共尚益”。但人们胸中有数,绿城其实已经大事不益。

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2011年绿城资产欠债率赓续上升到148.7%。撑不住的绿城在2011岁暮到2012年4月赓续转让6个项现在回笼现金60亿元,也仅是维持了在“生物化线”上苟延残喘。到了2012年中,削价、卖项现在都不奏效的情况下,绿城最先找金主搭救。

2012年6月,九龙仓斥资51亿港元入股绿城,受让24.6%的股权,成为第二大股东。

就在绿城落难之时,有一幼我一向在关注绿城事态的发展,这就是融创的孙宏斌。孙宏斌也是地产界怪杰一枚,曾经大首大落的经历和当时的宋卫平相通。

望到“绿城休业”的新闻后,孙宏斌立刻微博发声并买了一套房,“外示对绿城的声援”。在众目睽睽孙宏斌大赞宋卫平的工匠精神,并说:吾们都是性情中人,为理想情愿头破血流。吾们都有铁汉浪漫主义,这栽浪漫固然代价大,但销骨蚀魂。

逆境中的宋卫平被孙宏斌的高调“示喜欢”所打动,二人很快走到了一首。6月22日,融创以33.7亿获得绿城9个项现在标一半股权,两边组建了股权各半的配相符平台“融绿”,由融创负责详细操盘。

宋卫平将融绿配相符称为“两个正在遭受波折和曾经受过波折的须眉的拥抱”,至此,绿城的欠债率终于降到了100%以下。而宋卫平幼我造此付出了重大代价,股权被稀释至25.45%,仅仅略高于九龙仓。

解了宋卫平的千钧一发,孙宏斌很安慰。他认为绿城如许的公司要是休业了那是走业的悲悲,该倒的是那些产品做得差、偏差客户负责的企业。

融创一上手就把绿城卖不动的楼盘卖出去一大半,让绿城望得直发愣。对品质寻觅相等厉苛的宋卫平带领的绿城出售团队狼性不敷,而孙宏斌却能精准地把控财务,“善让三军用命”。这一点,宋卫平自愿不如,他未必会把这拿来吓唬属下:再不益益干,把你丢融绿那儿去。

故事到这边都还完善。在中国地产业从烈火烹油到忽然极冷的迅速切换中,绿城再度化险为夷。2013年,绿城全年完善出售额651亿元,净欠债率维持在67%的矮位,交出了一份不错的收获单。

无论怎么望,宋卫平领导的绿城都像是已经趟过了生物化线。外界也以为,宋卫平会带领绿城走向常态,步入郑重发展的阶段。

然而,一个突发事件让情感化的宋卫平心里再首波澜。2013年,新添坡路演回来,61岁的寿柏年在机场突感不适,吐出大量黑色液体,送到医院才发现是胃在大量出血,血量相等于3瓶矿泉水。

世道艰难,老搭档寿柏年年事已高,身体不益,本身膝下异国子息能够接班,宋卫平又首了退隐之心,最先为绿城的异日做打算。实际上,在进入房地产走业之初,宋卫平就想过退出。

当时他曾跟员工说,做5年挣够了钱就出来,等到了第五年想退的时候,发现手底下已经有了七八十个员工。“吾退了,他们怎么办?”于是就“再做吧,再做吧,再做吧……”。

宋卫平以前曾尝试培育过一两个接班人,但都不尽如人意。他赏识和他相通性格的人,智慧、爽利,有点偏执、牌技拙劣,但是他肯定会尽量挑一个有战略眼光、优弱点不清晰的人来接班。想想他对产品品质的寻觅,你就清新寻觅接班人该是个多难的事情。

现在,孙宏斌是宋卫平赏识的“幼兄弟”,他身上的各栽特质都很相符宋卫平的请求,他想把“绿城”托孤给他。主意半定,宋卫平打算再不悦目察一段时间。

然而,另一个事件让宋卫平很快下定了信念。2014年,融绿度过了一年多的蜜月期,楼市却来到了最惨淡的调控期。宋卫平不安公司状况再展现弗成控制的凶化,想尽快还上绿城控股一笔20多亿的员工集资债。

2009年最先,绿城每年经过信托向绿城员工召募资金,投向足球、哺育、医疗等不赢利的项现在,现在公司不景气,宋卫平不想拖累行家。

终极,在2014年5月,宋卫平决定把24%的绿城股权转让给孙宏斌,而融创要拿出50.6亿元完善此次收购。这将是中国房地产历史上周围最大的一次收购,其周围超过万科地产收购南都和路劲收购顺驰中国。

5月22日,收购发布会上,宋卫平以“天下本一家,有德者掌之”盛赞孙宏斌,说本身做出了“一生最切确的选择”,这个有斗志、有情感的“幼兄弟”是最正当本身的接班人。

骤然卖股本就出乎大多预想,然而更让人大跌眼球的是,仅仅过了半年,这对相亲相喜欢的兄弟就最先“撕逼”,宋卫平又痛悔把绿城“卖给了一个不答卖的人”。

两相对比之下,你更能望出宋卫平的情感化和他行为一个企业家的不够成熟之处。

整个过程有许多是非弯直。浅易来说,就是融创入驻的绿城业绩有了很大首色,但是却背离了宋卫平一向望重的偏重品质的原则,宋卫平最先懊丧把绿城托付给孙宏斌,而他们在签定卖股相符同时并异国十足遵遵法律规定,给了宋卫平拿回绿城的机会。

于是,一向不重规则重道义的宋卫平违约了,过程中孙宏斌也没闲着,屡次的幼行为让尚在徘徊的宋卫平终极下了回归绿城的信念。

11月19日,宋卫平忽然罢免融创方派来的总经理田强,还传出两边为抢夺公章,大打脱手的浮言。终极,绿城付出极大代价换得宋卫平的重返,而融创被外界授予“白衣骑士”的美名。

孙宏斌接手绿城后卖房最后极为隐微,2014年7-10月间,绿城实现出售额360亿元,但随着制定作罢,只能无奈退出。对于外界评议其“误期”之言,宋卫平并不否认:

“吾确有误期之处,但是这栽选择真的很艰难,也实属事出无奈。答该误期一幼我,照样误期于绿城的业主、配相符方、施工方等更多的人?”

直到2014年12月23日,中交集团宣布出资收购绿城的股份,融绿大战才画上了一个息止符。

能够说,宋卫平几乎是中国企业家内里最情感化的一幼我。他炎衷于谈论历史、文学、艺术、媒体、修建等话题,对于修建品质有极致寻觅,但他也由于对周围的偏执及超乎常人的赌性,一次次把绿城带到了悬崖边上。

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从宋卫平将24%的股份从融创手里转售到中交集团最先,绿城就进入了“失踪的五年”,而这恰是万科、恒大、碧桂园与融创等地产企业大发展的五年。

“绿融”议和破碎之后,宋卫平把橄榄枝抛向了央企中交集团。他当时的思想是,中交只在董事会层面负责中远期规划,而详细操作照样掌握在绿城团队手中。但他没想到的是,引入中交,只是从一个困局走向另一个困局而已。

2015年5月,中交正式入主绿城,残酷的“去绿城化”最先。先是增补董事会中中交的分量,实走董事席位由4个扩充为6个,中交派驻执董3人,非实走董事席位也增补别名中交人士。

与此同时,绿城总部进走紧锣密鼓的架构调整、人事换血,原先绿城中国的人大量被清洗,上市公司经过相符并子公司绿城房产的管控职能强化了集权。

随后,绿城二号人物寿柏年出售其持有的通盘绿城股票,中交的大股东地位进一步稳定。到2018年1月初,绿城创首人团队的持股已经不敷10%,绿城彻底“中交化”已只是时间题目。

人事赓续悠扬的同时,绿城的营业板块也被重塑,分为轻重资产周围,形成“11大战区 5个轻资产板块”。其中,以开发为主的重资产板块划为11个公司;轻资产板块则包括房产、管理、资产、幼镇和生活集团5个片面。

自2018年7月绿城最先“高周转”。当时,绿城中国在一份告诉中挑出,全力添速出售去化和资金回笼,在厉格控制支出等方面要倾尽总共全力。而在2016、2017年,绿城就挑出过“早销、快销、多销”的原则,尤其是对积压了大量库存的三四线城市。

2018年8月份,随着走政总裁曹舟南的离职、彼时中交派入绿城的张亚东接任,中交正式实现了对绿城的详细掌控。

同月,绿城与中交16个属下单位签定了近30个项现在标配相符制定,望似是送了个大礼包,但不相符绿城以去拿项现在标规律,项现在成色益坏也是个问号。

绿城内部人事管理余震赓续。2018年11月,绿城上海区域总经理章建波在回归绿城一年半后再度离职。外界认为与中交大股东相关,一是管的太多,会插手到详细经营层面;二是领导掌控性强、肆意仰举,两方面都窒碍了章的平常做事。

“去绿城化”更大的影响外现在绿城开发的住宅品质上。以品质立足和致胜的绿城在中交入主后,产品品质展现了大幅消极。大股东要进入走业前三的业绩压力传导到了绿城身上,代建成了刷新业绩数据的法宝。

2016年,中交集团便最先对绿城代建营业进走大举整相符,后终极成立绿城管理服务集团,特意用以发展绿城代建营业。年报表现,2018年,绿城房地产开发总出售为1012亿元,代建出售周围占到了一半还多,为552亿元。

代建项现在很难保证品质,绿城开发的物业陷入品质危险,迎来了业主的“维权潮”。杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城·理想城三个样本项现在,甚至登上中国房地产报“315”期间发布的工程质量黑榜。外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上黑榜的主要题目,这要是宋卫平照样绿城“国王”,不知早就举首了多少次幼锤锤。

曾经,情愿“为价格注释一阵子,也不肯意为质量注释一辈子”,现在,匠人“不计成本式”寻觅品质的精神正在逐渐消亡。

绿城历史上三次股权变革望似都是高层的事,然而,每一次股权变更带来的人事波动和营业逻辑变更对于各地项现在标影响却能够是致命的,今天是九龙仓的理念,明天是融创的逻辑,后天又来了中交的监管,抚今追昔,绿城的“地产情怀”已变成了越来越多的“管理紊乱”。

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2018年,绿城实现相符同出售1564亿元,同比添长6.9%。不光异国完善年头定下的1600亿出售现在标,添幅也创下近三年最矮,落后其他房企起码40%以上的添速。

盈余方面,2018年,绿城股东净利只有10亿元,同比大幅消极超54%。与此同时,绿城的净利率和净资产收入率也都创下了历年最矮记录,净利率为3.94%,是近5年的最矮程度,净资产收入率3.7%,是近3年以来的最矮记录。

土储方面,绿城2018年新添37块地,总修建面积719万平方米,拿地支出开支总共517亿元,其中近80%地块位于一二线城市。截至报告期末,绿城总土储3247万平方米,同比添长7%。2019年,绿城展望将有117个投资项现在在售,货值总共2029亿元。

土储是房企异日业绩的基础,绿城现在的新添土储及可售货源表现,公司库存较矮,能够对业绩的后续发力不幸。

能够说,除了在债务组织及现金流状况上还算郑重外,绿城各个财务指标都跑输了国内的房企同走。

绿城曾经一度是出售额前十的房企,2016年,绿城中国的流量出售额排名国内所有房企第9。2017年略有下滑,位列第10。但2018年绿城中国的出售额只排17名。而且,回溯2018年的外现,其与前几年和同业比的差距越来越大。

2016年出售过千亿的房企只有12家左右,上2000亿元的只有5家,最高的恒大也只有3700亿元,当时绿城中国有1100亿元。

2017年出售过千亿的房企增补到17家,头三名碧桂园、恒大、万科都超过5000亿元的出售额。融创、保利、绿地要么超过、要么挨近3000亿元。实际上,2017年尽管出售排名还不错,但绿城和前线几位的差距已经最先拉大。

到了2018年,出售千亿元以上的房企已经高达31家,前十名的房企出售金额都站上了2000亿元。但这个时候,绿城中国出售照样只有1500多亿元。叛变走舟,不进则退,正是由于别人高速添长,才特出了绿城矮添速的“落伍”。

益端端一个公司,终极却走到了这步田园。究其根源,题目照样出在创首人宋卫平身上。

宋卫平行为一个企业家欠缺商业精神,不克跳出人情去以科学管理法则代替幼我益凶对公司进走管理是导致绿城命运多舛的因为。

宋卫平益赌,对属下也往往“以赌论人品”,敢赌、豪爽的人清淡会受到重用。他领导下的公司文化过于江湖,让其管理足够了肆意性。这在房地产暴利的2010年前后是能够的,但是随着地价的暴涨,房地产走业告别了高利润时代,企业必须在高周转的模式下,做益管理控制,这时还维持管理粗放的企业必将遭遇逆境。

像万科、龙湖这些在发展过程中演变成“正途军”的公司不光活下来,还越来越风生水首。而个性显明、极度情感化,走事肆意、江湖义气深厚的宋卫平带领的绿城公司内部山头林立、派系多多,极大消耗了公司的元力,过于寻觅“艺术”的任性做法让成本无法得到管控,豪赌的粗犷让公司赓续逼近生物化线,而几次转股事件以及由此带来的公司理念的扯破也损坏了公司的对外现象,公司最先赓续走下坡路。

商业法则讲求理性,一个益人纷歧定能做得了成功的企业家,宋卫平的任性终极让他失踪了绿城。历经调控和收购的折腾,现在异国了宋卫平的绿城连“品质”这唯一的上风也正在失踪,异日,绿城将如何,恐不言自明。

上周五,国内有色夜盘多数上涨,沪铜期货先跌后涨,主力合约暂报48910元/吨,微升0.10%,沪铝期货跌开高走,主力合约暂报14175元/吨,下跌0.14%。近阶段,美元指数高位徘徊,对国际大宗商品价格构成一定压力,进而拖累国内相关商品价格,但在供应扰动和消费启动的利好预期仍发酵的背景下,铜价承压震荡蓄势待涨,铝价站稳万四高位整固,对铜铝保持中期偏乐观看法,考虑到五一假期临近,建议投资者前多减仓,控制仓位过节。

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